房地产开发企业税收筹划方案

　　房地产开发企业税收筹划方案

　　一、关于税收筹划的定义

　　二、增值税

　　三、土地增值税

　　四、企业所得税

　　第一部分：税收筹划的含义

　　税收对纳税人的收益有着重大影响，特别是在房地产开发企业，涉及的课税项目极多，为达到谋取最轻税负目标。这就需要对涉及到主要税种及各种附税作出税收筹划。

　　税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

　　第二部分：增值税税收筹划

　　一、从进项税抵扣及抵减土地成本来看：

　　根据国税总局的公告，房地产开发企业采用一般计税办法计算增值税时，其销售额为：（全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+10%）*10%，公式中的当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。当房地产一般纳税人企业销售收入一定时，其增值税税负高低的取决于两个因素：土地成本组成、不同购进成本税率。

　　1、 土地成本组成，从以上土地扣除条件看，房地产公司以出让方式取得的土地，能扣除的土地成本，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，以及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。此外，房地产企业通过土地转让取得的土地可从销售方取得10%进项抵扣发票，其他土地成本构成项目诸如排污费、异地人防建设费等一律不得从房屋开发销售的全部价款和价外费用中扣除或抵扣增值税销项税额。

　　2、 不同购进成本税率

　　1）前期工程费，指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用，包括两大部分：一是企业类费用；二是行政性报批报建规费。企业类费用可凭增值税专用发票抵扣进项，如场地平整费、围挡施工费用等可取得10%的进项抵扣发票；其他费用可取得6%的进项抵扣发票；行政性规费一般能够取得行政事业单位收费凭证，这些费用无法进行增值税进项税额抵扣。

　　2）基础设施建设费，主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。基础设施费可取得10%进项抵扣发票。

　　3）公共配套费，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施：游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等（人防工程如为缴纳易地建设费，则不能抵扣）。一般情况把此项成本归集到建筑公司统一开具结算及开具发票，总额可取得10%进项抵扣发票。

　　4）建筑安装工程费，建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用，土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得10%的进项抵扣发票。此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为16%，估价时，为便于处理，作建安费用按10%的税率处理。

　　5）开发间接费用，主要包括监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。如监理费、检验检测费和工程造价咨询费可取得6%的进项抵扣发票。其他费用可取得10%的进项抵扣发票。

　　二、从签订总合同来看

　　房地产企业采用包工包料出包工程与包工不包料出包工程的税负平衡点抉择：

　　从企业角度看，选择甲方和乙方签订大清包合同，大清包的含义是以“甲供材”方式来进行，建筑施工的材料均由甲方购买，比如大型的建材钢筋、商砼、水泥等，为甲方取得16%进项税的抵扣，达到增值税税收筹划的目的。

　　三、从房开企业部分费用或成本来看

　　可建立有税收优惠或者税率较低对房开企业有利的个体工商户或小规模企业来进行税收筹划。

　　A、在甲供材情况下设立建材贸易公司，一方面贸易公司以实际采购购入，另一方面以信息价卖出开发商（要以适当的、合理的价格进行操作，不能漫天要价，在税务上要说得过去），开发商便可以获得较多的可抵扣的进项税额，同时土地增值税清算时成本的放大亦有利于房地产开发成本的20%的加计扣除和财政部规定10%的财务费用扣除，同时所得税方面增加营业成本的抵减率，减少应交所得税额。

　　B、在开发成本-开发间接费用中工程等咨询费用，可成立单独的工程管理中心（个人独资企业）进行操控，一方面工程咨询服务费若成立一般纳税人税率为6%（可抵扣进项税），综合税率大概为7%左右，若是小规模纳税人征收率为3%（可在税务局代开增值税专用发票），综合税率为5%左右，在房地产开发综合税率一定的情况下，择最小综合税率进行税控。

　　C、在营业费用-销售费用中营销策划费用，根据税收优惠政策可适当的选在开发区成立营销策划中心，可选择成立个体或者小规模人纳税人，房地产销售代理费和营销策划费适用的增值税税率都是3%。只要保证税率在较低的情况下，从增值税、土地增值税、所得税角度可适当加大税收抵减的、合理的、合法的费用发票，另外一方面对于销售中来说，在取得合法的收入外较低的税率也是可取的税控操作。再者对房地产开发企业中如果商业比例过大而导致土地增值税过大的情况下，可利用营销中心分流收入以达到税收筹划的目的，比如说团购费。

　　四、对期间费用可开具增值税专用发票的情况尽可能取得企业进项税发票。现列举几个典型的费用作说明。

　　（1）差旅费。差旅人员餐饮费属于应酬费，其进项税额不得抵扣；机票、船票、车票等费用属于旅客服务费用，其进项税额同样不得抵扣；住宿费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。

　　（2）通讯费。包括办公电话费、网络使用维护费、传真收发费。其中基础电信服务的进项税额允许按照10%抵扣销项税额，增值电信服务的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。

　　（3）车辆费用。包括车辆维修费、油料费、车辆保险费、过路费、过桥费、停车费。其中，车辆维修费的进项税额允许按照16%抵扣销项税额，油料费的进项税额允许按照16%抵扣销项税额，过路、过桥、停车费的进项税额允许按照10%抵扣销项税额，车辆保险费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。

　　（4）水电气暖费用。包括水费、电费、天燃气费、暖气费。其中，水的进项税额允许按照10%（原为13%，2017年7月1日改为11%，2018年5月1日改成10%，自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）抵扣销项税额，电的进项税额允许按照16%（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）抵扣销项税额，天燃气的进项税额允许按照10%(原为13%，2017年7月1日改为11%，2018年5月1日改成10%)抵扣销项税额，暖气费的进项税额允许按照10%(原为13%，2017年7月1日改为11%，2018年5月1日改成10%)抵扣销项税额。

　　（5）会议费。包括会议场地租金、会议设施租赁、会议布置费用等。会议费存在外包给会展公司和租赁会场自办两种形式，外包会展公司的进项税额允许按照6%抵扣销项税额，租赁会场自办的进项税额允许按照10%抵扣销项税额。

　　（6） 财务费用，根据《营改增试点实施办法》的规定，纳税人接受贷款服务是不得抵扣进项税额的，同时，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣，因此在策划时应将此类费用尽可能的与贷款行为脱钩。

　　（7）销售前期费，包括售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用；其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。装修费的进项税额允许按10%抵扣销项；

　　（8）销售推广费，包括印刷费、广告费、宣传费、展览费用、宜传材料制作费、广告代理等。印刷费的进项税额允许按照16%抵扣销项税额；广告宣传费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额；广告制作代理及其他的进项税额允许按照6%抵扣销项税额；展览费用的进项税额允许按照6%抵扣销项税额；宣传条幅材料制作费的进项税额允许按照16%抵扣销项税额。

　　第三部分：土地增值税的税收筹划

　　根据相关文件《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国税发[2006]187号 》、《国家税务总局公告2016年第70号 》、《贵州省地方税务局公告2016年第13号》等，在土地增值税筹划方案主要从三大方向进行展开：

　　（一）“临界点”筹划方案：

　　主要以《贵州省地方税务局公告2016年第13号》第五条 房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通住宅增值率未超过20％的，免征土地增值税；增值率超过20％的，应征收土地增值税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

　　加大单位建筑成本，或分流收入，使得计算公式为（设成本为X）：（1-X）÷X×100%≦20%，控制增值额从几方面着手：

　　A、设置关联装饰公司，加大成本；（考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题，建议签订两份合同，开发主体与买房者签订毛坯房合同，由开发主体设立的装饰公司（注：要关注关联与控制的关系）与买房者签订装修合同，主要是为了让开发主体减少收入，将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去，而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法，达到节税目的（也可将装饰公司注册在税收优惠地）。

　　B、设置绿化苗木公司，加大开发成本；

　　C、利用关联公司总包，加大工程成本；

　　D、设置商贸公司甲供材，一举两得（解决利息抵扣问题、加大土增税成本）；

　　E、设置关联设计公司，加大前期工程费；

　　F、利用关联单位“所谓团购”分解收入（特别是在商业板块上收效盛好）。

　　（二）达到清算条件的策应

　　根据《贵州省地方税务局公告2016年第13号》第十八条规定，应注意两个点，一是“应”；二是“可”，对达到应当清算条件则必须清算，特别是第一条房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　而相对达到可以清算的，在时间允许延迟的情况下，尽可能做到本条最后第3条主管地方税务机关的通知，对此，可以清算条件的有1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上（以下简称销售比例），或该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的；2、取得房地产开发项目最后一张销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；3、主管地方税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后，有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。

　　（三）成本分配的有利点

　　第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

　　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

　　（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

　　（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

　　选择对企业有利的分配方法以达到税收筹划点，比如说，在土地增值税清算测算时，扣除相应的费用、成本、已交土地增值税外，最终商业缴纳较大的税额，而住宅承担较小的甚至是零负税额，那么在成本分配的时候，就要合理的把住宅的成本挤到商业成本上去。

　　第四部分：企业所得税的税收筹划

　　一、成本费用方面的考虑

　　（一）成本方面

　　（1）甲供材

　　对于甲供材信息价和采购价税收筹划点，就是成立商贸企业，在税收制衡的这个角度来说，如果仅仅考虑到开地产开发企业的税收降低，商贸公司税负成本则比较大的情况下，这就失去了税收策划的意义，甲供材税收策划点在于：如果商贸公司税负一定的情况，能够使得房地产开发公司税收达到最优化的目标，就可能达到税收策划的目的，在“甲供材”这个点上不光是在增值税方面降低单一的税负成本，也会使土地增值税、企业所得税产生连锁的反应。

　　在对于信息价或者略高于信息价在一定范围内是允许的，信息价在造价专业方面对房地产建设项目的工程预（决）书在施工和金额上都存在差异，特别是工程决算书金额大于工程工程预算书金额时，进行税收筹划，就应当分析其成因，找出工程决算对成本、费用的影响。只要在合理的区间，成本越高对税收策划就越有利。

　　（2）利息费用

　　利息费用的税收筹划。主要是针对于集团内部统计统贷。利息成本化对于土地增值税不允许扣除，但在企业所得税只要：1、取得合理、合法的发票；2、不超过银行同期利率的情况下，可以扣除，相反开具增值税一方如果加大了增值税负大于利息扣除方综合税率也是不可取的，在发票开具方不存在弱化资本的前提下，综合税率一定的情况下便可取。国税发（2009）31号文第二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。我们应当注意的是，企业集团统一贷款，贷款利息在集团内部分摊，分配的利息应当同使用的资金额度与时间相一致，利息分配的方法已经确定，就不能随意变更。

　　（3）预提费用

　　“预提费用”的税收筹划。房地产开发企业的性质决定，对一些费用的资产需要进行预提，如规划设计费、广告费、开发项目的配套费等支出，特别是房屋交付使用时间超过销售合同规定时间的，按照合同违约比例可预提违约金，需要重视“预提费用”的计提、合理、清理，合理的“预提费用”可以减少当期应当缴纳的企业所得税，但是在企业所得税汇算清缴时，该项费用在当年不能及时支付，就应当及时冲回，如果年末汇算时不及时冲回，“预提费用”科目期末就会形成贷方余额，成为税务稽查的目标，对房地产开发企业只要是在开发周期中都是可取的，根据企业所得税法规定，房地产企业月度按照一定的毛利率进行预交所得税，达到应交所得税时点予以确认应交企业所得税行为，进而对确认收入时进行项目年度所得税汇算。合理筹划各项“预提费用”，即要达到节税的目的，又要减少不必要的损失。

　　（4）代收代缴费用

　　将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用（暖气开口费、闭路电视费、水电开户费、煤气开户费等）的业务转到物业公司，否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税，预缴土地增值税，还要纳入企业所得税计算基数。

　　（二）费用方面

　　（1）营业费用筹划。

　　1、营业费用-广告宣传费，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。如果年度宣传费不足以15%的，可以根据实际情况补开具差额部分发票（广告与业务宣传费有很多的筹划空间，15%的比例多数没有用尽用足政策，可选用的方法是在税收优惠地成立关联的广告公司，然后对房地产开发公司开票，通过关联方转移利润方式节税）。

　　（2）管理费用筹划

　　1、工资薪金项目

　　以工资薪金总额为标准计提职工福利费14%、工会经费2%、职工教育经费8%（之前为2.5%），对于上述三项费用限额范围内可据实扣除；

　　2、公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予税前扣除，超过部分准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

　　3.业务招待费

　　对与企业生产经营有关的业务招待费，在不超过当年销售收入0.5%的范围内，按发生额的60%税前扣除。鉴于此，因项目需要安排人员参加的各种会议、培训等业务必须分别开具发票。差旅费、会议费、住宿费可以据实扣除，没有扣除限额，但是发生的业务招待费40%不得税前扣除。

　　4.合理选择费用扣除标准

　　在税法允许的范围内，尽可能多地列支当期费用，减少应缴纳的企业所得税，合法递延纳税时间。

　　备注：允许税前扣除的费用划分为三类：

　　（1）允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。

　　（2）有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、业务宣传费、工会经费、职工教育经费等。

　　（3）允许加计扣除的项目，包括研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等（如有）。

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